二手市場分析

　　“買漲不買跌”，隨著北上深一線城市的樓價上漲，近日廣州樓市也正悄然變化。不少買家是擔(dān)心廣州樓價會跟漲，所以提前入市。部分中介行表示，近期看樓客明顯增多，大部分為改善型買家。相應(yīng)的，買家的心理價位悄然上漲，而賣家則出現(xiàn)了反價現(xiàn)象。目前，越秀、天河出現(xiàn)較多反價現(xiàn)象，反價幅度高達(dá)5%左右，其他區(qū)域的反價現(xiàn)象暫時不算明顯。

　　天河二手樓熱度持續(xù)

　　根據(jù)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2月份廣州二手住宅僅網(wǎng)簽2632套，環(huán)比1月下滑52.23%，同比去年2月的1239套漲了一倍多，幅度達(dá)112.43%.恰逢年關(guān)，廣州二手樓市整體成交量下跌，不少買家都等到年后入市。網(wǎng)簽均價方面，廣州二手房價再度逆勢上揚(yáng)，2月保持環(huán)比微漲0.55%，以16947元/平方米的高位創(chuàng)下了2014年以來的高位，同比2015年1月上漲11.59%.

　　從區(qū)劃來看，天河的二手樓市熱度不減，2月網(wǎng)簽量為512套，市場占比為19.45%，網(wǎng)簽均價同樣再創(chuàng)下新高，2月份已經(jīng)走高至26805元/平方米，連續(xù)5個月保持環(huán)比漲幅。

　　買家心理價位上漲

　　在上漲預(yù)期之下，買家的心理價位也在悄然上移。中介經(jīng)紀(jì)表示，改善型買家實(shí)力較強(qiáng)，八成左右是沖著市區(qū)核心地段90-110平方米的三房單位，“大部分買家的心理預(yù)期價位都漲了5%-10%，之前很多買家要求300萬元以下的三房，現(xiàn)在多數(shù)集中在300萬元-350萬元之間?！?/p>

　　而與之相應(yīng)的是賣家則對放盤與否開始有猶豫?！敖詹煌＝拥街薪殡娫挘瑔栁业奈飿I(yè)是否要放盤”，業(yè)主鐘小姐在市區(qū)有一套110平方米左右的三房單位，“雖然考慮要放賣，但是并沒有到中介去正式放盤，只是咨詢過幾次”，結(jié)果最近中介極力游說“放盤好時機(jī)到了”，她表示，“一天接7-8個電話，有的中介給出的參考價格的確讓人心動，但是我總覺得市區(qū)的房子并不愁賣，現(xiàn)在行情看漲，更不著急出手，還是看一段時間再說”，她說，“實(shí)在不行就先放短租”。

　　合富置業(yè)瑞心分行主管黃海文表示，粵墾路周邊近期已出現(xiàn)業(yè)主反價的現(xiàn)象，反價幅度約2%.合富置業(yè)星匯園分行主管陳瑩表示，珠江新城一帶也有個別反價現(xiàn)象，最近看房客明顯增多了，市場交投氣氛更趨活躍。

　　中介行表示，近期這兩個區(qū)的反價現(xiàn)象比較頻繁。據(jù)介紹，從去年10月起，淘金板塊的學(xué)位房價格上漲5%.買家對該區(qū)域?qū)W位房認(rèn)可度高，經(jīng)常出現(xiàn)“有客無盤”的供不應(yīng)求狀態(tài)。此前有一套富力御龍庭128平方米三房單位放盤，去年10月放盤價為500萬元，業(yè)主后來漲價至520萬元，單價為4萬元/平方米，漲幅為4%.而同一小區(qū)86平方米兩房去年10月放盤價為300萬元，現(xiàn)時放盤價為320萬元，單價為3.7萬元/平方米，漲幅為6.7%.

　　穗二套房限制最嚴(yán)

　　近日，金融搜索平臺融360發(fā)布最新房貸利率報告顯示，北京、上海、廣州、深圳一線城市房貸利率全線下調(diào)，8.5折成為房貸絕對主流。同時，北京二套房貸首付首現(xiàn)4成，有繼續(xù)降低趨勢。據(jù)統(tǒng)計，近兩個月二手房換手更為頻繁。

　　春節(jié)前夕，央行再次降準(zhǔn)，銀行資金充裕，更多銀行下調(diào)了首套房利率。據(jù)介紹，首套房方面，8.5折已經(jīng)成為北京、上海、廣州的絕對主流，只有深圳相對保守，維持在9折。二套房方面，北上廣深的銀行普遍給出上浮10%的利率，不同的是首付比例。報告顯示，廣州對二套房的限制最嚴(yán)格，首付達(dá)到七成；上海對二套房購房者最為寬松，四五成的首付為主；北京的首付比例也首次出現(xiàn)四成。

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