經(jīng)過3月廣州二手樓市成交創(chuàng)新高之后，4月市場(chǎng)活躍度略有下降。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、合富置業(yè)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)5日發(fā)布上月廣州二手樓市報(bào)告。合富置業(yè)分析稱，廣州二手房業(yè)主漲價(jià)的勢(shì)頭也暫時(shí)有所減弱，市場(chǎng)平均反價(jià)幅度維持在5%—10%，4月二手房樓價(jià)出現(xiàn)輕微回調(diào)的跡象。

　　天河越秀荔灣和番禺均價(jià)環(huán)比仍漲

　　來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，4月廣州二手住宅成交均價(jià)為25470元/平方米，環(huán)比3月微降2.6%，同比去年4月上升11.1%。

　　合富置業(yè)的報(bào)告指出，隨著樓市交投熱度有所下降，廣州二手樓價(jià)在4月亦出現(xiàn)回調(diào)的跡象，不過天河、越秀、荔灣等中心城區(qū)二手房成交均價(jià)仍保持微升的態(tài)勢(shì)，但升幅穩(wěn)定在2%以內(nèi)；而中小戶型房源缺貨較明顯的番禺，二手房成交均價(jià)有所提升，環(huán)比漲幅達(dá)4%。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月廣州二手住宅市場(chǎng)仍以單價(jià)在1.5萬元—2.5萬元/平方米之間的物業(yè)為成交主力，約占整體市場(chǎng)成交量的40%，與3月基本持平，不過，其中單價(jià)在1.5萬元—2萬元/平方米之間的物業(yè)成交比例則較3月增加2個(gè)百分點(diǎn)。此外，主要集中在花都等外圍區(qū)域的低于1萬元/平方米的低單價(jià)物業(yè)，在4月成交出現(xiàn)升溫的態(tài)勢(shì)，成交比例從3月的7%上升到4月11%。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，經(jīng)歷上月的成交峰值后，市場(chǎng)消化了一批房源與客源，本月出現(xiàn)了小幅回調(diào)盤整，同時(shí)限購(gòu)松綁利好落空亦在一定程度上打擊了市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)樓市在一段時(shí)間內(nèi)將處于盤整期。

　　中原地產(chǎn)研究部分析，4月業(yè)主觀望心態(tài)漸濃，新增盤源有所減少，且不能完全補(bǔ)充3月去化的盤源。同時(shí)，受市場(chǎng)調(diào)控影響，北上深成交回落，廣州成交氛圍也受微幅影響，成交活躍度有所下降。業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象基本得到平息，僅有個(gè)別優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)主反價(jià)。

　　招生信息公布學(xué)位房成交量增長(zhǎng)

　　4月為各小學(xué)公布新一年招生信息的時(shí)間，部分學(xué)校對(duì)口的學(xué)位房有所調(diào)整，對(duì)物業(yè)的需求熱度會(huì)有所影響；另一方面也會(huì)促使家長(zhǎng)族加快購(gòu)買學(xué)位房的計(jì)劃。中原地產(chǎn)的報(bào)告指出，上月學(xué)位房成交占比為7.87%，較3月份上漲1.28個(gè)百分點(diǎn)，目前全市學(xué)位房成交均價(jià)為33399元/平方米，較全市成交均價(jià)高28.6%。

　　購(gòu)買學(xué)位房的家長(zhǎng)族普遍青睞越秀區(qū)的學(xué)位房，占比為48.57%，其次是天河區(qū)的40%，其他區(qū)域占比較少，這是由于越秀和天河優(yōu)質(zhì)小學(xué)較多，各方面配套資源相對(duì)完善，因此吸引家長(zhǎng)族前來購(gòu)房。

　　值得一提的是，2016年4月公布的招生地段中有些地方有微調(diào)，對(duì)樓價(jià)影響也較大。例如在天河的體育中心板塊的華晨大廈原屬于區(qū)一級(jí)的華成小學(xué)，但今年華成小學(xué)已經(jīng)成省一級(jí)華陽小學(xué)的一個(gè)校區(qū)，因此促使這一板塊的物業(yè)在4月成交量翻番，而且業(yè)主也普遍提高報(bào)價(jià)在20%左右，例如一套50平方米的物業(yè)，之前成交價(jià)為115萬元，在4月成交價(jià)為130萬元，上漲13%。

　　首次置業(yè)＋換房需求占比92%

　　自住需求仍是目前廣州二手樓市的主流。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年3月和4月首次置業(yè)和改善型換房需求占比92%.據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月廣州二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，首次置業(yè)和改善型換房需求分別占60%和32%，而來到4月首次置業(yè)和改善型換房需求分別為61%和31%。

　　數(shù)據(jù)反映近兩個(gè)月購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，市場(chǎng)上投機(jī)氣氛不高，有利于穩(wěn)定后市發(fā)展，而樓價(jià)的短暫輕微調(diào)整，更有利于有意近期入市的買家加快出手。

　　中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪表示，從中原監(jiān)測(cè)的新增客戶量來看，4月新增客戶有所減少，會(huì)在一定程度上影響成交量，另外“五一”為小黃金周，較多開發(fā)商會(huì)在“五一”進(jìn)行推新貨，會(huì)分流部分二手客戶，但二手房多集中在市中心，有完善的配套和成熟的居住氛圍，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的板塊，例如東風(fēng)東、珠江新城、后天河北等板塊，傾向買這些板塊二手物業(yè)的客戶依然會(huì)選擇這些板塊的二手房。

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