訪談圖解：深入推進(jìn)“三舊”改造

15:00    主持人

各位網(wǎng)友大家好！“政府工作話你知”又和大家見面了?！蛾P(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）于4月初正式出臺(tái)，本期訪談中，省國土資源廳副廳長楊林安將為大家詳細(xì)解讀相關(guān)內(nèi)容。下面，大家先跟我們的鏡頭一起去了解一下我省目前“三舊”改造的情況吧。

15:02    主持人

截至目前，全省共實(shí)施“三舊”改造64萬畝，完成改造36萬畝，改造投資共1.27萬億元，節(jié)約土地16.8萬畝，節(jié)地率達(dá)到46.57%，改造后的綜合效益十分明顯。

深圳龍崗區(qū)天安崗頭村“三舊”改造項(xiàng)目（改造前照片） 

深圳龍崗區(qū)天安崗頭村“三舊”改造項(xiàng)目（改造后照片）

佛山市順德區(qū)倫教香云紗二期三舊改造項(xiàng)目（改造前照片） 

佛山市順德區(qū)倫教香云紗二期三舊改造項(xiàng)目（改造后照片）

15:04    主持人

下面請(qǐng)楊林安副廳長給我們具體談?wù)勏嚓P(guān)工作吧。

15:06    主持人

楊廳長，您好。

15:08    楊林安

主持人好，各位網(wǎng)友好，很高興又能在省政府門戶網(wǎng)站與大家見面，感謝大家對(duì)我省“三舊”改造工作的關(guān)注。

現(xiàn)場(chǎng)照片

15:10    主持人

這次制定《實(shí)施意見》的主要目的是什么？

15:12    楊林安

隨著“三舊”改造工作進(jìn)入攻堅(jiān)期，審批難、拆遷難、成本高等問題也日益凸顯。為有效解決上述問題，構(gòu)建更加優(yōu)化、更加完備的政策體系，推動(dòng)“三舊”改造工作再上新臺(tái)階，去年我廳啟動(dòng)了《實(shí)施意見》的起草工作，主要目的包括：一是深化細(xì)化有關(guān)政策規(guī)定。對(duì)粵府〔2016〕96號(hào)文和國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)文個(gè)別政策規(guī)定予以深化、細(xì)化，以便其落地實(shí)施。二是全面推進(jìn)簡政放權(quán)。在現(xiàn)有簡政放權(quán)工作的基礎(chǔ)上，合理下放“三舊”改造標(biāo)圖建庫審核事項(xiàng)，明確審核標(biāo)準(zhǔn)、程序、重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)省里“零審批”，再次提升審批效率。三是總結(jié)推廣基層創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)?；鶎訉?shí)踐是省級(jí)政策不斷改革創(chuàng)新的動(dòng)力源泉。部分地市尤其是珠三角核心地區(qū)探索形成了一些好的經(jīng)驗(yàn)做法，《實(shí)施意見》擇其要者向全省推廣實(shí)施，有效提升全省“三舊”改造工作水平。四是推動(dòng)解決突出制約難題。針對(duì)基層反映較為強(qiáng)烈、嚴(yán)重制約項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的土地整合、征拆、返供等方面難題，《實(shí)施意見》立足相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定以及基層經(jīng)驗(yàn)，嘗試提出破題解局的指導(dǎo)性意見，為各地下一步深化相關(guān)探索實(shí)踐提供指引。

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15:14    主持人

《實(shí)施意見》主要有哪些政策創(chuàng)新？

15:16    楊林安

一是放寬了“三舊”用地入庫時(shí)間界限。二是創(chuàng)新了土地“返供”的供應(yīng)方式。明確舊村莊改造用地可以“返供”給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或符合條件的市場(chǎng)主體，連片改造中多個(gè)權(quán)利主體通過房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體后，可將土地直接供應(yīng)給該單一主體。三是創(chuàng)新了拆遷矛盾糾紛的解決途徑。提出“先行政裁決、后行政復(fù)議或行政訴訟”的解決路徑，有效指導(dǎo)各地探索完善相關(guān)立法、妥善解決土地征拆難題、保障群眾合法土地權(quán)益。四是創(chuàng)新了無償移交公益性用地的具體形式。提出當(dāng)城鄉(xiāng)規(guī)劃未安排公益用地或改造地塊面積較小時(shí)，允許靈活采取“交地”“交錢”“交房”等多種方式，落實(shí)公益性用地移交要求，確保上述政策有效落地。

15:18    主持人

《實(shí)施意見》在簡政放權(quán)方面有哪些新舉措？

15:20    楊林安

一是將“三舊”改造標(biāo)圖建庫程序由審核制改為備案制。對(duì)于擬納入“三舊”改造范圍的地塊，由地方“三舊”改造主管部門負(fù)責(zé)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，調(diào)整后地塊數(shù)據(jù)庫每年一次性報(bào)省備案。省里不再承擔(dān)涉及“三舊”改造的具體審批事項(xiàng)，真正實(shí)現(xiàn)“零審批”。

二是明確了同步辦理土地征收和標(biāo)圖建庫手續(xù)的具體程序。對(duì)于改造需求迫切、改造條件成熟的項(xiàng)目，可將土地征收和標(biāo)圖建庫材料一并按程序上報(bào)，經(jīng)地級(jí)以上市“三舊”改造主管部門審核同意納入標(biāo)圖建庫范圍后，再報(bào)當(dāng)?shù)厥姓k理征收手續(xù)，有效避免改造項(xiàng)目因等待入庫而耗費(fèi)時(shí)間、延緩進(jìn)度的現(xiàn)象，切實(shí)加快項(xiàng)目實(shí)施。

三是梳理明確了“三舊”用地審批權(quán)限?！秾?shí)施意見》按照簡政放權(quán)后的權(quán)限歸屬，全面梳理了“三舊”改造涉及土地征收、完善建設(shè)用地手續(xù)、改造方案等事項(xiàng)的審批權(quán)限，分時(shí)間段明確了完善土地征收手續(xù)的審查依據(jù)，指導(dǎo)各地更好開展相關(guān)審批工作。四是明確了“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）的報(bào)批要求。我省“三舊”改造政策允許在相關(guān)權(quán)利人同意的前提下，將改造項(xiàng)目周邊的“三地”一并納入改造范圍，直接供地給改造主體。為進(jìn)一步促進(jìn)地塊整合開發(fā)，《實(shí)施意見》適當(dāng)放寬了對(duì)“三地”的面積和比例限制，允許單塊面積超過3畝，累計(jì)面積超過項(xiàng)目主體地塊面積10%，但原則上不得超過20%。

15:22    主持人

哪些土地能夠納入“三舊”改造范圍？ 

15:24    楊林安

按照《實(shí)施意見》規(guī)定，2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。對(duì)上蓋物占地比例不足30%、規(guī)劃用途為非建設(shè)用地、“二調(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地等特殊情形，《實(shí)施意見》也規(guī)定了特殊處理的方法。其中，對(duì)上蓋物占地比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)，可采取“部分改造、部分交儲(chǔ)”的處理方式。

15:26    主持人

實(shí)際中有的改造項(xiàng)目因部分用地不符合土地利用總體規(guī)劃而無法實(shí)施，《實(shí)施意見》對(duì)此有什么解決措施？

15:28    楊林安

首先，《實(shí)施意見》要求各地統(tǒng)籌安排新增與存量用地，在土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫中增加“三舊”改造圖層，與省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫保持一致，將具備改造條件、近期可能實(shí)施改造的“三舊”用地全部納入規(guī)劃范圍，充分保障建設(shè)用地規(guī)模。其次，對(duì)于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下，可按程序申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃。為了維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，這里的修改規(guī)劃僅限于單塊面積不超過3畝、累計(jì)面積不超過項(xiàng)目主體地塊的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，如果需要修改規(guī)劃的面積較大，應(yīng)當(dāng)通過其他方式解決（如在地方全面修編土地利用總體規(guī)劃時(shí)爭取納入規(guī)劃）。

15:30    主持人

不進(jìn)行拆除重建的項(xiàng)目能否通過“三舊”改造完善歷史用地手續(xù)？

15:32    楊林安

“三舊”改造遵循改造利用與完善手續(xù)相掛鉤的基本原則，不得將不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改造的土地按照“三舊”改造政策完善用地手續(xù)?！秾?shí)施意見》要求由我廳就具體改造標(biāo)準(zhǔn)、完善歷史用地手續(xù)制定具體實(shí)施辦法，目前我廳正在開展相關(guān)研究，將盡快形成政策文稿征求各方意見。 

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15:34    主持人

如何理解“三舊”改造中的土地“返供”？

15:36    楊林安

在“三舊”改造中，除了由政府收購儲(chǔ)備后再次供地的必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓以外，其余“三舊”用地可以“返供”方式供地。例如，在舊村莊改造中，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。在連片改造中，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該主體申請(qǐng)實(shí)施改造，在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，由國土資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。盡管采取了“返供”的形式，實(shí)質(zhì)上都含有公開選擇供地對(duì)象的成分，如舊村莊改造是通過公開方式選擇合作改造單位，連片改造中任何市場(chǎng)主體都可以介入，都可以與原權(quán)利人談判，最終形成的單一主體體現(xiàn)了所有權(quán)利人的共同意愿，因此可有效避免供地過程不透明、不公開、暗箱操作等問題。

15:38    主持人

“三舊”改造項(xiàng)目的改造主體如何確定？通過流轉(zhuǎn)方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的用地單位或個(gè)人能否進(jìn)行“三舊”改造？

15:40    楊林安

為拓寬改造項(xiàng)目融資渠道，彌補(bǔ)政府主導(dǎo)實(shí)施改造的不足，我省“三舊”改造政策鼓勵(lì)各類主體以多種形式參與改造。包括土地所有權(quán)人、使用權(quán)人、承租人、受讓人、實(shí)際使用人、流轉(zhuǎn)的受讓人或承租人等多種情形，具體屬于那種情形要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定，《實(shí)施意見》第六條列舉了幾種常見的情形，可供參考。由于這些主體原來享受的土地權(quán)利存在差異，在“實(shí)施改造權(quán)”上也存在先后之分。一般來說，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意放棄改造權(quán)利的，才能由實(shí)際用地單位改造；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和用地單位都放棄改造權(quán)利的，才能由政府組織實(shí)施改造。

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15:42    主持人

“三舊”用地出讓前是否必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估？《實(shí)施意見》出臺(tái)之前，各地均已制定地價(jià)計(jì)收政策，如何進(jìn)行銜接？

15:44    楊林安

結(jié)合國家有關(guān)文件要求，粵府〔2016〕96號(hào)及《實(shí)施意見》對(duì)上述問題進(jìn)行了規(guī)范，要求“三舊”用地出讓必須履行地價(jià)評(píng)估、集體決策、結(jié)果公示程序，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格綜合確定出讓底價(jià)?？紤]到“三舊”改造項(xiàng)目往往周期較長，有的項(xiàng)目已開展前期工作，按原有地價(jià)政策核算了改造成本，尚未辦理供地手續(xù)，為做好新舊政策銜接，避免對(duì)已啟動(dòng)項(xiàng)目造成太大沖擊，《實(shí)施意見》提出2017年3月14日之前（即96號(hào)文印發(fā)半年期）已批準(zhǔn)改造方案的項(xiàng)目，可繼續(xù)按照96號(hào)文印發(fā)之前的政策辦理供地手續(xù)。

15:46    主持人

好，接下來，還有一些網(wǎng)友的問題，請(qǐng)您解答。

15:48    楊林安

好的。

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15:50    #網(wǎng)友提問# 

實(shí)際中產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目收益率低，市場(chǎng)參與積極性不高，對(duì)于這類項(xiàng)目有什么專門的支持措施？

15:52    楊林安

《實(shí)施意見》為響應(yīng)國家和省大政方針政策，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，《實(shí)施意見》將國家支持新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的“過渡期政策”引入“三舊”改造領(lǐng)域，即對(duì)于改造后用于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，允許適用5年過渡期政策，期間不需變更土地用途、權(quán)利主體和補(bǔ)繳出讓金。5年過渡期滿后，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項(xiàng)目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地?！秾?shí)施意見》鼓勵(lì)各地對(duì)產(chǎn)業(yè)類改造項(xiàng)目制定專項(xiàng)支持措施。

15:54    #網(wǎng)友提問#

有的改造項(xiàng)目所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃未安排公益用地，有的改造地塊本身面積較小，如何落實(shí)向政府無償移交公益性用地的要求？

15:56    楊林安

為促進(jìn)“三舊”改造成果共享，96號(hào)文規(guī)定，在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，自行改造的“工改商”項(xiàng)目必須向政府無償移交不低于15%比例的公益性用地。《實(shí)施意見》吸納地方建議，提出可以采取“交地”“交房”“交錢”等多種方式落實(shí)公益性用地移交要求，增強(qiáng)政策彈性和可操作性。

15:58    #網(wǎng)友提問#

“三舊”改造項(xiàng)目往往政策性強(qiáng)、牽涉面廣、資金投入大，關(guān)乎人民群眾切身利益，如何對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目加強(qiáng)監(jiān)管？

廣東省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)

16:00    楊林安

《實(shí)施意見》提出了多項(xiàng)監(jiān)管措施：一是細(xì)化了項(xiàng)目備案要求?！叭f”改造項(xiàng)目涉及的相關(guān)法律文書或證明文件，作出之日起30日內(nèi)通過省有關(guān)監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。二是完善監(jiān)管協(xié)議制度。除了由政府組織實(shí)施的改造項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由“三舊”改造主管部門與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。三是強(qiáng)化信息公開要求。將已入庫地塊的圖斑編號(hào)、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動(dòng)公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢和社會(huì)監(jiān)督。四是建立批文公告制度。涉及土地征收的“三舊”用地，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)在批復(fù)文件作出之日起10個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布公告并進(jìn)行公證。五是推行改造資金監(jiān)管制度。鼓勵(lì)有條件的地市建立“三舊”改造資金監(jiān)管制度或銀行保函制度。六是完善年度考核辦法。合理選取多個(gè)指標(biāo)綜合考評(píng)各地“三舊”改造工作情況，考核結(jié)果作為土地利用計(jì)劃指標(biāo)分配及其他相關(guān)獎(jiǎng)懲措施的依據(jù)。

16:02    #網(wǎng)友提問#

實(shí)際中一些“三舊”改造項(xiàng)目因?yàn)榇嬖诓疬w矛盾糾紛而難以推進(jìn)下去，《實(shí)施意見》對(duì)此有什么解決辦法？

16:04    楊林安

拆遷矛盾糾紛是一直以來困擾“三舊”改造工作加快推進(jìn)的固有難題?！秾?shí)施意見》提出了兩方面的指導(dǎo)性意見：一是規(guī)范了對(duì)集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)對(duì)象以及國有土地及其上蓋物業(yè)承租人的補(bǔ)償操作，即主要根據(jù)合同雙方的約定進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在爭議的，采取民事訴訟途徑解決。二是對(duì)于少數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員拒不履行經(jīng)批準(zhǔn)的補(bǔ)償安置方案的，根據(jù)用地是否涉及土地征收，分別適用《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定。

16:06    主持人

感謝楊廳長再次做客省政府門戶網(wǎng)站。各位網(wǎng)友，由于時(shí)間關(guān)系，今天的訪談到這里就結(jié)束了，我們下期節(jié)目再見！