各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。實(shí)施中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)逕向市規(guī)劃國(guó)土委反映。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2016年12月29日

關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施

　　為深入貫徹落實(shí)黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，按照“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”要求，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善城市功能，提升城市發(fā)展質(zhì)量，落實(shí)“十三五”期間城市更新各項(xiàng)工作目標(biāo)，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)和可持續(xù)的全面發(fā)展，加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市，結(jié)合《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）和《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）有關(guān)規(guī)定，制定以下暫行措施。

　　一、堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)城市更新科學(xué)有序發(fā)展

　　（一）科學(xué)編制全市更新“十三五”規(guī)劃。市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)組織編制《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市更新“十三五”規(guī)劃》），經(jīng)市政府批準(zhǔn)后作為全市城市更新工作的綱領(lǐng)性文件。《城市更新“十三五”規(guī)劃》重點(diǎn)研究“十三五”期間全市城市更新總體目標(biāo)與發(fā)展策略，劃定城市更新的標(biāo)圖建庫(kù)范圍和不同更新模式的分區(qū)指引，確定全市及各區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新計(jì)劃規(guī)模、供應(yīng)用地規(guī)模及綜合整治類(lèi)城市更新計(jì)劃規(guī)模，明確配建保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及各類(lèi)配套設(shè)施的任務(wù)等。

　　（二）分區(qū)落實(shí)市更新“十三五”規(guī)劃。各區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）根據(jù)《城市更新“十三五”規(guī)劃》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、技術(shù)指引編制本轄區(qū)的城市更新五年規(guī)劃，由市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)統(tǒng)籌報(bào)市政府審批。各區(qū)（含新區(qū)，下同）城市更新五年規(guī)劃以《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的更新模式分區(qū)范圍為指引，確定實(shí)施拆除重建與綜合整治的空間范圍，落實(shí)各類(lèi)城市更新的計(jì)劃用地規(guī)模和供應(yīng)用地規(guī)模，分解各項(xiàng)配建和建設(shè)任務(wù)，保障全市城市更新規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)后，轄區(qū)內(nèi)申報(bào)拆除重建類(lèi)更新計(jì)劃的項(xiàng)目原則上應(yīng)位于其確定的拆除重建空間范圍內(nèi)；各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)前，申報(bào)拆除重建類(lèi)更新計(jì)劃的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)位于《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。城市更新項(xiàng)目的更新方向應(yīng)符合法定圖則和其他上層次規(guī)劃要求。

　　（三）推進(jìn)“城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)”。在城市更新中落實(shí)海綿城市建設(shè)要求，有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和生態(tài)修復(fù)，引導(dǎo)城市有機(jī)更新。市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)展全市城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)的基礎(chǔ)評(píng)估，制定工作目標(biāo)與行動(dòng)計(jì)劃，明確城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)的重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)要素，出臺(tái)相關(guān)政策與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　注重在城市更新中保留歷史記憶、文化脈絡(luò)和地域風(fēng)貌，弘揚(yáng)傳統(tǒng)優(yōu)秀建筑文化。歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)、特色風(fēng)貌區(qū)原則上不進(jìn)行拆除重建城市更新，鼓勵(lì)結(jié)合城市更新項(xiàng)目對(duì)上述片區(qū)實(shí)施活化、保育。

　　二、優(yōu)化計(jì)劃管理，拓展城市更新范圍

　　（四）合理設(shè)定合法用地比例。申報(bào)拆除重建類(lèi)城市更新計(jì)劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合法用地比例）應(yīng)當(dāng)不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請(qǐng)簡(jiǎn)易處理，經(jīng)簡(jiǎn)易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。

　　位于探索實(shí)施土地開(kāi)發(fā)創(chuàng)新模式的坪山中心區(qū)范圍的，其拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于50%。

　　（五）優(yōu)化建筑物建成年限規(guī)定。舊住宅區(qū)申請(qǐng)拆除重建城市更新的，建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于20年；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除重建城市更新的，建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年。

　　符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，因企業(yè)技術(shù)改造、擴(kuò)大產(chǎn)能等發(fā)展需要且通過(guò)綜合整治、局部拆建等方式無(wú)法滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)空間需求，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)，經(jīng)區(qū)政府組織研究論證，可申請(qǐng)拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地（M1）。

　　因規(guī)劃統(tǒng)籌和公共利益需要，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)中部分建成時(shí)間未滿(mǎn)15年的建筑物，符合以下條件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進(jìn)行統(tǒng)籌改造：

　　1．建成時(shí)間未滿(mǎn)15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過(guò)更新單元拆除范圍用地面積的三分之一。宗地內(nèi)全部建筑物建成時(shí)間未滿(mǎn)15年的，其占地面積為該宗地面積；宗地內(nèi)部分建筑物建成時(shí)間未滿(mǎn)15年的，按其建筑面積占宗地內(nèi)總建筑面積的比例折算其占地面積。

　　2．城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃要求落實(shí)不小于6500平方米獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施及落實(shí)政府急需建設(shè)的軌道交通、次干道及以上道路、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施。

　　（六）穩(wěn)步推進(jìn)舊住宅區(qū)更新。對(duì)使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶(hù)區(qū)改造政策的，按照棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。成片舊住宅區(qū)確需通過(guò)城市更新實(shí)施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開(kāi)展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計(jì)劃申報(bào)、市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇等工作。

　　與其他各類(lèi)舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區(qū)，因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的，需同時(shí)具備以下條件：

　　1．零散舊住宅區(qū)總用地面積占拆除范圍用地面積的比例原則上不超過(guò)二分之一。

　　2．零散舊住宅區(qū)部分由區(qū)政府組織開(kāi)展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門(mén)申報(bào)，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%。拆除范圍內(nèi)其余部分由其他主體進(jìn)行申報(bào)的，其與區(qū)城市更新職能部門(mén)一起作為該單元的聯(lián)合申報(bào)主體。

　　3．零散舊住宅區(qū)部分和其余部分的城市更新意愿進(jìn)行分別計(jì)算，并均應(yīng)符合城市更新政策相關(guān)要求。

　　零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積不超過(guò)6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過(guò)三分之一的，可不適用《實(shí)施細(xì)則》第四十六條關(guān)于公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的相關(guān)規(guī)定。

　　零散舊住宅區(qū)的住宅類(lèi)合法房屋產(chǎn)權(quán)置換原則上按照套內(nèi)面積1∶1進(jìn)行，其他類(lèi)型合法房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)商確定。

　　（七）放寬部分建成的已出讓用地更新條件。國(guó)有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規(guī)劃實(shí)施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除范圍，適用城市更新政策。

　　（八）有序開(kāi)展小地塊更新。需要進(jìn)行城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃定相對(duì)成片、拆除范圍用地面積大于10000平方米的城市更新單元。對(duì)位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)、拆除范圍用地面積不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區(qū)域，方可申請(qǐng)劃定小地塊城市更新單元：

　　1．舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的。

　　2．舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為商業(yè)服務(wù)業(yè)功能的。

　　3．為完善法定圖則確定的獨(dú)立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目，確需劃定城市更新單元的。

　　小地塊城市更新單元拆除范圍內(nèi)的用地應(yīng)為完整宗地，土地及建筑物應(yīng)當(dāng)具有合法手續(xù)，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%。在計(jì)劃申報(bào)階段，申報(bào)主體除提供計(jì)劃申報(bào)指引規(guī)定的申報(bào)材料外，還應(yīng)提交符合城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定要求的城市更新單元規(guī)劃方案；屬舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)提供產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)。區(qū)城市更新職能部門(mén)結(jié)合周邊地塊的改造情況、改造條件和必要性，就申報(bào)區(qū)域進(jìn)行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意見(jiàn)。

　　小地塊城市更新單元內(nèi)可供無(wú)償移交給政府的獨(dú)立用地應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實(shí)規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等以外，其余部分可協(xié)議出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。

　　三、創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制，試點(diǎn)重點(diǎn)更新單元開(kāi)發(fā)

　　（九）探索政府主導(dǎo)的重點(diǎn)更新單元開(kāi)發(fā)。為落實(shí)上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，試點(diǎn)探索政府主導(dǎo)的重點(diǎn)更新單元開(kāi)發(fā)，加快城市各級(jí)中心和重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)特區(qū)一體化?！笆濉逼陂g，全市試點(diǎn)開(kāi)展10個(gè)左右重點(diǎn)更新單元實(shí)施。區(qū)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點(diǎn)更新單元范圍，由市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)統(tǒng)籌上報(bào)市政府批準(zhǔn)后，列入城市更新單元計(jì)劃。重點(diǎn)更新單元應(yīng)符合以下條件：

　　1．位于《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。

　　2．屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米；屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。

　　3．拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%。

　　重點(diǎn)更新單元范圍內(nèi)用地視其合法用地比例按照本暫行措施第（十一）條規(guī)定分檔處置。

　　（十）明確重點(diǎn)更新單元實(shí)施機(jī)制。區(qū)政府組織編制重點(diǎn)更新單元規(guī)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)。重點(diǎn)更新單元原則上應(yīng)當(dāng)整體實(shí)施；確需分期實(shí)施的，獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、政策性用房以及用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應(yīng)在首期落實(shí)。重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開(kāi)方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)每年向市政府報(bào)告實(shí)施進(jìn)展情況。

　　四、完善用地政策，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施

　　（十一）完善歷史用地處置政策。對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃的城市更新區(qū)域內(nèi)未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，可按照以下規(guī)定進(jìn)行歷史用地處置：

　　1．原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)繼受單位）自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。進(jìn)行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等。

　　2．繼受單位應(yīng)當(dāng)與政府簽訂完善處置土地征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補(bǔ)償費(fèi)用。

　　3．對(duì)于拆除重建類(lèi)項(xiàng)目，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余部分納入政府土地儲(chǔ)備，具體比例見(jiàn)表1。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》和《實(shí)施細(xì)則》要求將不少于15%的土地?zé)o償移交給政府納入土地儲(chǔ)備。前述儲(chǔ)備土地優(yōu)先用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。

　　4．對(duì)于拆除重建類(lèi)項(xiàng)目，處置后的土地可以通過(guò)協(xié)議方式出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%計(jì)收地價(jià)（其中的10%為對(duì)歷史用地行為的處理）。

　　對(duì)于舊工業(yè)區(qū)綜合整治類(lèi)增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積的項(xiàng)目，處置后的土地可以通過(guò)協(xié)議方式出讓給繼受單位，使用年期為30年；新建建筑面積部分按照本暫行措施規(guī)定繳納地價(jià)后可按程序登記在繼受單位名下。

　　（十二）擴(kuò)大舊屋村政策適用范圍。福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)在1992年6月18日市政府《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》實(shí)施前已經(jīng)形成的原農(nóng)村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域，適用城市更新舊屋村有關(guān)政策。

　　（十三）繼續(xù)推進(jìn)70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目。對(duì)市政府《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開(kāi)展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》（深府〔2006〕258號(hào)）確定的70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)城市更新單元規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，按照《實(shí)施細(xì)則》第六十二條繳交地價(jià)后可以通過(guò)協(xié)議方式出讓給經(jīng)確認(rèn)的項(xiàng)目實(shí)施主體。

　　（十四）規(guī)范城市更新土地出讓年限。按照城市更新單元規(guī)劃，項(xiàng)目改造后的一個(gè)宗地內(nèi)包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用權(quán)使用年限不超過(guò)70年。

　　拆除重建類(lèi)的城市更新項(xiàng)目改造為工業(yè)用途的，其土地使用權(quán)使用期限不超過(guò)50年；拆除重建類(lèi)的城市更新項(xiàng)目原則上不得改造為倉(cāng)儲(chǔ)物流用途，若確因我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，改造為現(xiàn)代物流用途的，其土地使用權(quán)使用期限按不超過(guò)30年確定。

　　（十五）簡(jiǎn)化城市更新地價(jià)體系。整合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)別，簡(jiǎn)化城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算規(guī)則，建立以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的地價(jià)測(cè)算體系（各用地類(lèi)別或改造類(lèi)型的修正系數(shù)詳見(jiàn)附件1）。在保持城市更新地價(jià)水平相對(duì)穩(wěn)定的前提下，城市更新地價(jià)測(cè)算逐步納入全市統(tǒng)一的地價(jià)測(cè)算體系。城市更新項(xiàng)目地價(jià)可不計(jì)息分期繳交，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內(nèi)交清。

　　（十六）明確公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用條件。2013年1月8日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的城市更新項(xiàng)目，當(dāng)期的地價(jià)測(cè)算涉及基準(zhǔn)地價(jià)且符合以下條件的，按照更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

　　1．項(xiàng)目整體或分期開(kāi)發(fā)的首期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起2年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的；

　　2．項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的二期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起3年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的；

　　3．項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的三期及后續(xù)各期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起4年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的。

　　2013年1月8日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的城市更新項(xiàng)目不符合上述條件的，或2013年1月8日及之后核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的，項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算執(zhí)行2013年公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、加大配套力度，提升公共設(shè)施服務(wù)水平

　　（十七）提高公共配套設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)。拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目配建的社區(qū)級(jí)非獨(dú)立占地公共設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足法定圖則、相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《深標(biāo)》）要求，涉及的公共設(shè)施規(guī)模不小于附件2確定的規(guī)模；并在此基礎(chǔ)上增配50%且不小于1000平方米的社區(qū)級(jí)公共配套用房，具體功能在建設(shè)用地規(guī)劃許可前明確。

　　充分利用城市更新單元的統(tǒng)籌作用，提升公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模。在拆除范圍內(nèi)用地已落實(shí)法定圖則及相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃配套責(zé)任，并滿(mǎn)足自身配套需求的前提下，拆除范圍外的國(guó)有未出讓用地可納入更新單元規(guī)劃研究范圍，通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌，與更新項(xiàng)目的移交用地、清退形成的用地進(jìn)行整合，進(jìn)一步擴(kuò)大教育、醫(yī)療等獨(dú)立占地的公共配套設(shè)施規(guī)模。

　　（十八）加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)管理。城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)配置各類(lèi)公共配套設(shè)施，大力推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)，完善城市公共服務(wù)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立機(jī)制、明確程序，及時(shí)接收城市更新項(xiàng)目配建的各類(lèi)公共配套設(shè)施（詳見(jiàn)附件3）。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)公共配套設(shè)施、公共空間及公共通道的有效利用和監(jiān)督管理，保證公共空間的公共性、可達(dá)性與便利性。城市更新單元規(guī)劃確定的公共車(chē)行通道建成后產(chǎn)權(quán)移交政府。

　　各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加緊開(kāi)展本轄區(qū)公共設(shè)施及市政交通設(shè)施承載能力的規(guī)劃評(píng)估，加大公共配套與市政設(shè)施建設(shè)力度，保障城市更新項(xiàng)目與周邊配套設(shè)施的同步實(shí)施及正常運(yùn)行。各區(qū)政府可結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際出臺(tái)相關(guān)政策，引導(dǎo)社會(huì)資金積極參與上述設(shè)施的建設(shè)。

　　（十九）加大人才住房和保障性住房供應(yīng)力度。在公共配套條件支撐的情況下，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)同時(shí)符合以下條件的，可申請(qǐng)按照保障性住房簡(jiǎn)易程序調(diào)整法定圖則用地功能，通過(guò)城市更新建設(shè)人才住房和保障性住房，促進(jìn)產(chǎn)城融合與職住平衡。

　　1．位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外。

　　2．位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)。

　　3．位于原特區(qū)內(nèi)的，用地面積不小于3000平方米；位于原特區(qū)外的，用地面積不小于10000平方米。

　　人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實(shí)施主體可取得不超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積45%的商品性質(zhì)建筑面積；人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實(shí)施主體可取得不超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積25%的商品性質(zhì)建筑面積。實(shí)施主體取得的商品性質(zhì)建筑面積中住宅的套型建筑面積應(yīng)控制在90平方米以下。

　　（二十）提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目改造后包含住宅的，一、二、三類(lèi)地區(qū)的人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具體比例根據(jù)《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《配建規(guī)定》）進(jìn)行核增、核減后確定，其中屬于工業(yè)區(qū)（倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)）或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%對(duì)應(yīng)的建筑面積在城市更新單元規(guī)劃容積率測(cè)算時(shí)計(jì)入基礎(chǔ)建筑面積。具體如下：

　?。ǘ唬﹦?chuàng)新人才公寓配建制度。拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目改造后包含商務(wù)公寓，位于《配建規(guī)定》確定的一、二、三類(lèi)地區(qū)的，建成后分別將20%、18%、15%的商務(wù)公寓移交政府，作為人才公寓。上述配建的商務(wù)公寓建筑面積的50%在城市更新單元規(guī)劃容積率測(cè)算時(shí)計(jì)入基礎(chǔ)建筑面積。

　　移交政府的商務(wù)公寓免繳地價(jià)，建成后由政府按照公共租賃住房的回購(gòu)方式回購(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，納入全市住房保障體系由住房建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行管理。

　　六、提倡有機(jī)更新，鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　?。ǘ┩七M(jìn)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新。對(duì)于單一宗地的“工改工”項(xiàng)目，部分建筑物未滿(mǎn)15年但滿(mǎn)足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類(lèi)更新年限要求，且該部分建筑物集中成片，所在區(qū)域具備獨(dú)立使用、獨(dú)立成宗的條件，建筑面積不超過(guò)宗地總建筑面積三分之一的，可開(kāi)展以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

　　以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新，其拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米，按照拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃的要求進(jìn)行申報(bào)，并在更新單元計(jì)劃公示中一并公示初步劃定的拆除重建和綜合整治用地范圍。更新單元計(jì)劃批準(zhǔn)后，計(jì)劃申報(bào)主體同步編制拆除重建與綜合整治的更新單元規(guī)劃一并報(bào)審。更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，辦理拆除重建與綜合整治范圍的土地分宗手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定予以實(shí)施。

　?。ǘ┕膭?lì)舊工業(yè)區(qū)綜合整治。鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)開(kāi)展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的城市更新。

　　舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等目的進(jìn)行綜合整治的，可增加面積不超過(guò)現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施，不需列入綜合整治類(lèi)城市更新單元計(jì)劃，由主管部門(mén)直接組織實(shí)施。

　　對(duì)于符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和法定圖則用地功能，地上建筑物建成時(shí)間不少于10年，權(quán)利主體的城市更新意愿符合《實(shí)施細(xì)則》第三十七條設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)且權(quán)屬清晰的合法土地面積占申報(bào)范圍用地面積的比例不低于50%的舊工業(yè)區(qū)，可申請(qǐng)列入綜合整治類(lèi)城市更新單元計(jì)劃，在符合《深標(biāo)》的前提下，通過(guò)加建擴(kuò)建、功能改變、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積。屬于在原有建筑結(jié)構(gòu)主體上進(jìn)行加建的，加建的規(guī)模不得導(dǎo)致對(duì)原有結(jié)構(gòu)安全和消防安全產(chǎn)生影響；屬于空地?cái)U(kuò)建的，擴(kuò)建范圍內(nèi)新批準(zhǔn)的容積率不超過(guò)綜合整治范圍內(nèi)現(xiàn)狀合法容積率的兩倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過(guò)綜合整治用地面積的15%且不大于5000平方米，拆除范圍內(nèi)新批準(zhǔn)容積率按《深標(biāo)》執(zhí)行。

　　同一宗地上建成時(shí)間未滿(mǎn)10年的建筑物，因規(guī)劃統(tǒng)籌確需納入綜合整治范圍的，其占地面積之和不超過(guò)該宗地面積的二分之一。

　?。ǘ模┟鞔_舊工業(yè)區(qū)綜合整治用地政策。舊工業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目根據(jù)已批準(zhǔn)的更新單元規(guī)劃按規(guī)定辦理規(guī)劃、用地手續(xù)。其用地土地使用權(quán)使用期限按照該宗地原用途使用期限扣除已實(shí)際使用時(shí)間的剩余期限確定。剩余期限不足30年的，最高可按30年補(bǔ)足，但剩余期限與該宗地已實(shí)際使用時(shí)間之和不可超過(guò)該宗地的原土地用途法定最高期限。

　　改造后新建的建筑面積均限定自用，屬于工業(yè)樓宇的可按照《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》及其實(shí)施細(xì)則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲?，按照本暫行措施第（十一）條進(jìn)行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益。

　　七、加強(qiáng)服務(wù)監(jiān)管，保障更新項(xiàng)目有序?qū)嵤?/p>

　?。ǘ澹┮?guī)范實(shí)施主體資格。對(duì)本暫行措施施行后納入我市城市更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，在申請(qǐng)實(shí)施主體確認(rèn)時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并提交相關(guān)證明材料，屬于原權(quán)利主體自行改造的項(xiàng)目除外。

　?。ǘ┙⑿畔⑼▓?bào)制度。區(qū)城市更新職能部門(mén)在核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)。如實(shí)施主體股權(quán)后續(xù)發(fā)生變更，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將變更情況向稅務(wù)部門(mén)通報(bào)，由稅務(wù)部門(mén)督促相關(guān)企業(yè)依法納稅。

　?。ǘ撸?qiáng)化建筑物拆除監(jiān)管。城市更新項(xiàng)目在實(shí)施主體與區(qū)城市更新職能部門(mén)簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議后方可進(jìn)行建筑物拆除。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)具體拆除工作做好施工安全等監(jiān)督管理。

　?。ǘ耍┒ㄆ陂_(kāi)展更新計(jì)劃清理。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對(duì)城市更新計(jì)劃進(jìn)行清理，對(duì)于具有以下情形之一的項(xiàng)目，可按程序調(diào)出計(jì)劃：

　　1．自城市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報(bào)批的。

　　2．自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的。

　　3．自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。

　　（二十九）明確職責(zé)，優(yōu)化城市更新審批程序。市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)作為市城市更新主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)全市城市更新工作；區(qū)政府作為統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市更新的具體管理工作。相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步精簡(jiǎn)城市更新審批環(huán)節(jié)，提高審批效率。市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)會(huì)同各區(qū)政府，建立涵蓋城市更新全流程的網(wǎng)上申報(bào)及管理系統(tǒng)，所有審查事項(xiàng)均納入網(wǎng)上辦事大廳進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)格按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)限進(jìn)行辦理，杜絕在法定程序之外增設(shè)審查事項(xiàng)。

　　單個(gè)城市更新單元涉及多個(gè)主體的，各主體應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，共同編制規(guī)劃草案報(bào)批并形成相應(yīng)可操作的利益分配方案。難以達(dá)成一致的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)搭建平臺(tái)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)完成上述工作。

　?。ㄈ?shí)施城市更新績(jī)效考核。城市更新項(xiàng)目的實(shí)施納入市政府績(jī)效考核。對(duì)于城市更新單元規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府應(yīng)抓緊組織制定實(shí)施方案，加強(qiáng)搬遷等工作的組織協(xié)調(diào)，明確項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)開(kāi)工；應(yīng)定期向市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)送項(xiàng)目推進(jìn)情況。市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)施的考核，定期向市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告項(xiàng)目實(shí)施情況。

　?。ㄈ唬┢渌１緯盒写胧┳?017年1月1日起施行，原深圳市人民政府辦公廳《印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施的通知》（深府辦〔2014〕8號(hào)）同時(shí)廢止。本暫行措施施行前市政府規(guī)范性文件有關(guān)內(nèi)容與本暫行措施不一致的，以本暫行措施的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　本暫行措施施行前城市更新單元規(guī)劃已通過(guò)主管部門(mén)審議的項(xiàng)目不適用第（十七）（二十）（二十一）條規(guī)定。

　　附件：1．各用地類(lèi)別或改造類(lèi)型適用地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)匯總表

　　2．社區(qū)級(jí)公共配套設(shè)施匯總表

　　3．無(wú)償移交的公共配套設(shè)施匯總表

　　附件1

各用地類(lèi)別或改造類(lèi)型適用地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)匯總表

社區(qū)級(jí)公共配套設(shè)施匯總表

無(wú)償移交的公共配套設(shè)施匯總表