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《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)已經(jīng)2020年12月11日十三屆廣東省人民政府第123次常務(wù)會(huì)議通過(guò),以廣東省人民政府令第279號(hào)公布,自2021年3月1日起施行?,F(xiàn)將《辦法》有關(guān)內(nèi)容解讀如下:
一、為什么要制定《辦法》?
舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊(以下統(tǒng)稱(chēng)“三舊”)改造,是省政府與原國(guó)土資源部合作共建節(jié)約集約用地示范省的重要內(nèi)容。省政府于2009年出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號(hào)),推動(dòng)“三舊”改造破冰起航;2016年出臺(tái)《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號(hào)),對(duì)“三舊”改造政策進(jìn)行補(bǔ)充完善;2019年出臺(tái)《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(粵府〔2019〕71號(hào)),全面深化“三舊”改造實(shí)踐探索。經(jīng)過(guò)上下共同努力,廣東“三舊”改造工作取得明顯成效,得到國(guó)家認(rèn)可并在全國(guó)復(fù)制推廣。為延續(xù)鞏固已有改革創(chuàng)新成果,需要總結(jié)提煉實(shí)踐中行之有效的政策舉措,以省政府規(guī)章確立下來(lái)。
二、《辦法》的主要內(nèi)容有哪些?
《辦法》共7章37條,分為總則、規(guī)劃管理、用地管理、收益分配、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。
(一)搭建基本管理框架。一是在全面總結(jié)“三舊”改造試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,將“三舊”改造定義為對(duì)已標(biāo)圖入庫(kù)“三舊”用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)、復(fù)墾修復(fù)或者綜合整治的活動(dòng)(第二條),并劃分為全面改造、微改造和混合改造三種類(lèi)型(第五條)。二是根據(jù)“三舊”改造主要依靠市場(chǎng)主體推動(dòng)的實(shí)際,將“三舊”改造的基本原則確立為“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、尊重歷史、分類(lèi)施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享”(第三條)。三是明確政府及部門(mén)職責(zé)分工(第四條),建立調(diào)查評(píng)價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管及多審合一等配套管理制度(第六至八條)。
(二)建立“三舊”改造規(guī)劃管理制度。一是加強(qiáng)對(duì)改造活動(dòng)的規(guī)劃管控,建立“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和改造單元詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)規(guī)劃類(lèi)別,明確以國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實(shí)施的法定依據(jù)(第九條)。二是明確專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制、審批的管理要求,強(qiáng)調(diào)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要與國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃做好銜接(第十條),并將專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的主要內(nèi)容按照法定程序納入國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃中組織實(shí)施(第十一條)。三是明確改造單元詳細(xì)規(guī)劃編制、審批的管理要求(第十二條),對(duì)于設(shè)區(qū)的地級(jí)以上市,允許在改造單元詳細(xì)規(guī)劃總體指標(biāo)控制下,對(duì)改造單元范圍內(nèi)單個(gè)地塊的具體指標(biāo)作出詳細(xì)規(guī)定,報(bào)受委托的區(qū)人民政府批準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃的分層編制、分級(jí)審批,增強(qiáng)規(guī)劃管理的靈活性(第十三條)。
(三)規(guī)范“三舊”改造用地管理。一是細(xì)化改造主體類(lèi)型,規(guī)范合作主體選擇,對(duì)涉及多個(gè)土地、房屋權(quán)利人的,要求通過(guò)產(chǎn)權(quán)歸并形成單一主體后實(shí)施改造(第十四條)。二是要求在征集改造意愿的基礎(chǔ)上編制改造方案,對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃,提升改造的科學(xué)性和可行性(第十五條)。三是針對(duì)“三舊”改造主要針對(duì)存量用地的特點(diǎn),在《土地管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)用、征收等新增建設(shè)用地審批事項(xiàng)基礎(chǔ)上,提出集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批等5種存量用地審批類(lèi)型,并明確各種用地類(lèi)型的審批條件(第十六至二十一條)。四是規(guī)定“三舊”用地、“三地”和用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)的其他用地可以由政府收儲(chǔ)后公開(kāi)出讓?zhuān)部梢詤f(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體(第二十二條)。
(四)建立收益分配機(jī)制。一是明確“三舊”改造地價(jià)計(jì)收原則,提出“三舊”改造項(xiàng)目以單宗或者區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ),綜合考慮改造主體承擔(dān)的改造成本確定(第二十三條),并明確工業(yè)用地不增繳地價(jià)的情形(第二十四條)。二是分類(lèi)明確安置補(bǔ)償原則,規(guī)定屬于政府征收、收回、收購(gòu)的土地或房屋按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置,其他可按照協(xié)商一致原則或者地市的相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置(第二十五條)。三是明確土地增值收益分配。其中,對(duì)于改造主體,從地價(jià)優(yōu)惠、稅收計(jì)收、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等方面予以支持,降低改造成本,加快項(xiàng)目實(shí)施。對(duì)于由政府收儲(chǔ)后公開(kāi)出讓的項(xiàng)目,允許原權(quán)利人分享土地出讓收益。此外,支持公益性項(xiàng)目建設(shè)及預(yù)留公益性用地,充分保障公共利益,讓社會(huì)各方共享改造成果(第二十六至二十八條)。
(五)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施管理。一是為推動(dòng)改造項(xiàng)目落地產(chǎn)生實(shí)效,要求各地依托省“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管(第二十九條)。二是建立項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度,將監(jiān)管協(xié)議作為監(jiān)督管理的重要依據(jù),實(shí)行“雙合同”管理,督促改造主體依規(guī)依約實(shí)施改造。對(duì)不按照改造方案實(shí)施改造的,運(yùn)用建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制進(jìn)行處置(第三十條)。三是明確“三舊”改造信息公開(kāi)要求,強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督(第三十一條);建立了考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,以調(diào)動(dòng)市縣政府積極性(第三十二條)。
(六)明確違法行為的法律責(zé)任。一是為確保改造工作有序推進(jìn),對(duì)改造涉及的管理主體、改造主體違法行為的責(zé)任追究進(jìn)行了明確規(guī)定(第三十三和三十四條)。二是為推動(dòng)解決拆遷矛盾糾紛,依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定,對(duì)不配合改造工作、拒不交出土地的,可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行(第三十五條)。
三、《辦法》與現(xiàn)行“三舊”改造政策是怎樣銜接的?
《辦法》將現(xiàn)行“三舊”改造政策文件中較為成熟且能夠在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用的政策舉措納入其中,而對(duì)于一些實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)、較有創(chuàng)新性和突破性的政策措施暫不予納入。如粵府〔2019〕71號(hào)文中提出的集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造、土地置換后連片改造、政府裁決和司法裁判等,目前各地仍在實(shí)踐探索過(guò)程中,成功案例較少,尚未形成比較成熟的制度經(jīng)驗(yàn),因此暫未納入《辦法》,但各地仍可依據(jù)相關(guān)政策文件開(kāi)展實(shí)踐探索。
《辦法》通過(guò)采用相對(duì)原則定性的表述,為今后政策調(diào)整完善預(yù)留空間。如按照現(xiàn)行“三舊”改造政策,地市“三舊”改造項(xiàng)目土地增值稅收入較上一年度增長(zhǎng)超過(guò)8%的部分,省按照30%的比例補(bǔ)助該地市。但在《辦法》中采用“一定比例”的表述(第二十七條),沒(méi)有限定具體數(shù)字,為下一步調(diào)整完善政策預(yù)留了空間。
四、需說(shuō)明的問(wèn)題
?。ㄒ唬掇k法》第十四條提出的“權(quán)益轉(zhuǎn)移”方式是指什么?
“權(quán)益轉(zhuǎn)移”是指對(duì)于“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地或者地上建筑物、構(gòu)筑物涉及不同權(quán)利人的,可通過(guò)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議等方式,將房地產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一改造主體,在完成上蓋物拆除后再注銷(xiāo)原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,由自然資源主管部門(mén)直接與單一改造主體簽訂出讓合同,由該主體實(shí)施改造。通過(guò)“權(quán)益轉(zhuǎn)移”方式無(wú)需辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù),可有效節(jié)省辦理手續(xù)所需的時(shí)間和成本。
(二)《辦法》第十八條、第二十一條提出的“省人民政府規(guī)定的其他條件”,是在哪些文件作出了規(guī)定?
主要是指省政府出臺(tái)的粵府〔2009〕78號(hào)、粵府〔2016〕96號(hào)、粵府〔2019〕71號(hào)等政策文件對(duì)“三舊”用地審批作出的細(xì)化規(guī)定。如,粵府〔2009〕78號(hào)文規(guī)定,對(duì)于涉及完善土地征收手續(xù)的“三舊”用地,可以按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策落實(shí)處理(處罰)后,按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù);凡用地發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核。
(三)《辦法》第二十三條提到的“區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”是指什么?
區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)即在設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵條件下,以區(qū)片為單元評(píng)估國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格;在此基礎(chǔ)上,可根據(jù)相關(guān)修正因素,計(jì)算得出片區(qū)內(nèi)具體宗地的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)充分體現(xiàn)了國(guó)家關(guān)于地價(jià)確定需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估、集體決策的要求,符合“三舊”改造實(shí)際需要,有效減少了人為操作空間,提高了評(píng)估工作效率。
(四)《辦法》第三十條引用的“增存掛鉤”機(jī)制是指什么?
2018年自然資源部印發(fā)《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》(自然資規(guī)〔2018〕1號(hào)),建立新增建設(shè)用地指標(biāo)分配與存量建設(shè)用地盤(pán)活利用掛鉤(簡(jiǎn)稱(chēng)“增存掛鉤”)機(jī)制,要求各地對(duì)已經(jīng)合法批準(zhǔn)的用地進(jìn)行清查,清理無(wú)效用地批準(zhǔn)文件,同時(shí)做好批而未供和閑置土地的調(diào)查處置工作,國(guó)家根據(jù)各地處置批而未供和閑置土地任務(wù)完成情況實(shí)行指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)和核減。
《辦法》要求結(jié)合“增存掛鉤”機(jī)制要求,對(duì)不按照改造方案實(shí)施改造的項(xiàng)目進(jìn)行處置,是指縣級(jí)以上人民政府可以責(zé)令上述改造項(xiàng)目限期整改,限期內(nèi)拒不整改的,縣級(jí)以上人民政府可按相關(guān)規(guī)定向原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤回批準(zhǔn)文件。
(五)《辦法》第三十五條提出的“責(zé)令交出土地”措施是否有法律依據(jù)?
本條依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第四十五條“違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定,阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地;拒不交出土地的,申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”制定?!柏?zé)令交出土地”的前提條件是有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府對(duì)《辦法》第十六條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第四項(xiàng)關(guān)于土地征收事項(xiàng)作出決定同時(shí)有關(guān)單位或個(gè)人存在違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定,阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的情形。
(六)《辦法》第三十六條第(四)項(xiàng)提出的“有關(guān)規(guī)定處理后的實(shí)際用地人”是指什么?
實(shí)踐中,一些“三舊”改造項(xiàng)目存在無(wú)合法用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善,但實(shí)際已建設(shè)使用的歷史用地。為推動(dòng)這部分用地實(shí)施改造,《辦法》允許其按照現(xiàn)行“三舊”改造政策規(guī)定落實(shí)處理(處罰)并完善有關(guān)用地手續(xù)后,以實(shí)際用地人作為改造主體。