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          《關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革的若干措施》解讀

          時(shí)間 : 2021-08-06 11:16:40 來源 : 廣東省自然資源廳
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            一、制定背景

            近年來,我省在加強(qiáng)工業(yè)用地保障方面出臺(tái)了一系列政策文件,創(chuàng)新推出了長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓登記等政策措施,有力支撐了我省工業(yè)發(fā)展。同時(shí),我省工業(yè)用地仍存在招商引資與供地機(jī)制不匹配、好項(xiàng)目難以通過“招拍掛”取得用地、中小微企業(yè)項(xiàng)目用地難、廠房市場“二房東”抬高成本等問題。2020年3月,中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》,明確要求進(jìn)一步深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革,健全工業(yè)用地市場供應(yīng)體系。為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)要素市場化配置改革的決策部署,進(jìn)一步完善工業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制,有針對性地解決上述問題,省自然資源廳在省內(nèi)外開展了廣泛、深入調(diào)研,研究起草了《關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革的若干措施》(以下簡稱《若干措施》),經(jīng)十三屆省政府第153次常務(wù)會(huì)議審議通過,由省政府辦公廳以粵辦函〔2021〕226號(hào)印發(fā),自2021年8月21日起施行,有效期5年。

            二、主要內(nèi)容

            《若干措施》共提出四方面16條具體措施,這些措施的實(shí)施,有利于破解供需不匹配局面、擴(kuò)大工業(yè)用地有效供給、保障中小企業(yè)生產(chǎn)空間、降低工業(yè)企業(yè)用地成本,確保工業(yè)用地真正用于工業(yè)。

            (一)高效配置新增。一是對搜集工業(yè)用地的市場需求、加強(qiáng)供需對接作出規(guī)定。二是推行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng),制訂控制指標(biāo)體系,推行區(qū)域評估,在此基礎(chǔ)上確定規(guī)劃條件和控制指標(biāo)納入供地方案,并明確優(yōu)先在省級(jí)以上開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)施。三是明確招商和產(chǎn)業(yè)部門研究提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件,納入供地方案,實(shí)行“帶項(xiàng)目”供應(yīng)。四是對于規(guī)劃建設(shè)條件明確的工業(yè)項(xiàng)目,可將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案納入供地方案,簡化有關(guān)報(bào)建手續(xù),推動(dòng)“交地即開工”。

            (二)大力盤活存量。一是支持各地多措并舉盤活存量工業(yè)用地。二是試行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓,支持投資額未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地先預(yù)告登記再投入、轉(zhuǎn)讓。三是支持國有工業(yè)用地抵押,拓寬建設(shè)資金來源。四是降低“三舊”改造中“工業(yè)改工業(yè)”的政策門檻,支持存量工業(yè)用地補(bǔ)辦用地手續(xù)。五是支持工業(yè)項(xiàng)目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地,明確集體工業(yè)用地的供應(yīng)方式和監(jiān)管責(zé)任。

            (三)引導(dǎo)集聚發(fā)展。一是對工業(yè)項(xiàng)目入園進(jìn)區(qū)作出規(guī)定,明確新建或異地搬遷的工業(yè)項(xiàng)目,除因安全生產(chǎn)、工藝技術(shù)等特殊要求外,原則上應(yīng)當(dāng)布局在開發(fā)區(qū)(產(chǎn)業(yè)園區(qū))范圍內(nèi)。二是鼓勵(lì)珠三角地區(qū)地市探索建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房,增加工業(yè)廠房有效供給,支持中小微企業(yè)集聚發(fā)展。三是鼓勵(lì)同一土地使用權(quán)人相鄰多宗工業(yè)用地集中建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施,將新型產(chǎn)業(yè)用地配套行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積放寬到總建筑面積的30%,支持工業(yè)用途與其他產(chǎn)業(yè)用途(不包括商品住宅)混合供地,多渠道增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給,推動(dòng)二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

            (四)加強(qiáng)服務(wù)監(jiān)管。一是要求市縣建立工業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺(tái)。二是規(guī)范地價(jià)管理,明確新型產(chǎn)業(yè)用地可實(shí)行差別化地價(jià)。三是建立監(jiān)管協(xié)議制度,要求新供應(yīng)的工業(yè)用地簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議,相關(guān)部門按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則實(shí)施聯(lián)合監(jiān)管,確保工業(yè)用地真正用于工業(yè)。四是將工業(yè)用地有償使用合同、項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議履約情況等納入信用管理,強(qiáng)化信用約束,實(shí)行守信獎(jiǎng)勵(lì)、失信懲戒。

            三、主要政策創(chuàng)新

           ?。ㄒ唬?shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。《若干措施》借鑒浙江等地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),明確由省工業(yè)和信息化廳、自然資源廳牽頭制定“標(biāo)準(zhǔn)地”控制指標(biāo)體系,設(shè)定建設(shè)、投資、就業(yè)、稅收、研發(fā)等方面的供地控制指標(biāo),在此基礎(chǔ)上,各地結(jié)合區(qū)域評估和相關(guān)規(guī)劃成果,確定具體規(guī)劃條件和控制指標(biāo)納入供地方案,實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng),提高政府招商引資的質(zhì)量,促進(jìn)拿地企業(yè)“按標(biāo)用地”、相關(guān)部門“對標(biāo)管地”,提高工業(yè)用地綜合利用效率。當(dāng)前階段“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)主要適用于各類省級(jí)以上開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

            (二)實(shí)行“帶方案”供應(yīng)。對于規(guī)劃建設(shè)條件明確的工業(yè)項(xiàng)目,將供地后由項(xiàng)目單位編制的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案,提前至供地前,由市、縣人民政府組織編制并納入供地方案;土地成交后,相關(guān)部門依申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可,縮短辦理施工報(bào)建手續(xù)所需時(shí)間,推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“交地即開工”。

            (三)實(shí)行“帶項(xiàng)目”供應(yīng)。為有效解決招商引資與“招拍掛”機(jī)制之間的矛盾,《若干措施》提出“帶項(xiàng)目”招標(biāo)拍賣掛牌供應(yīng)制度,對地方政府?dāng)M引入的意向用地項(xiàng)目,先由市、縣招商部門會(huì)同相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門進(jìn)行論證,提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、履約監(jiān)管要求、項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議等,按程序納入供地方案,再實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌公開供應(yīng),提高了供地的精準(zhǔn)性。

            (四)試行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,已出讓土地屬于房屋建設(shè)工程的,未完成開發(fā)投資總額25%以上的不得轉(zhuǎn)讓?!度舾纱胧方梃b2017年原國土資源部在浙江寧波開展預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我省實(shí)際,建立工業(yè)用地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度,允許開發(fā)投資額未達(dá)到25%的工業(yè)項(xiàng)目用地在簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,先辦理預(yù)告登記,待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí),再依法辦理轉(zhuǎn)移登記,促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)使用。

            (五)支持建設(shè)“產(chǎn)業(yè)保障房”。針對中小微企業(yè)用地保障不足,以及工業(yè)廠房交易市場存在供應(yīng)不足、價(jià)格高等問題,《若干措施》參考保障性住房建設(shè)的思路,鼓勵(lì)各地探索將標(biāo)準(zhǔn)廠房用地劃撥或協(xié)議出讓給市、縣級(jí)工業(yè)和信息化主管部門或開發(fā)區(qū)(產(chǎn)業(yè)園區(qū))管委會(huì),用于建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房,充分發(fā)揮政府“有形之手”的重要作用,增加工業(yè)廠房有效供給,平抑市場租金價(jià)格,有效保障中小微企業(yè)生產(chǎn)空間。

            (六)降低“工業(yè)改工業(yè)”門檻。在早期快速發(fā)展過程中,我省特別是珠三角地區(qū)形成了大量用地手續(xù)不完善、建設(shè)強(qiáng)度低、經(jīng)濟(jì)效益差的存量工業(yè)用地。其中很多用地因上蓋物占地比例不符合要求而無法納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍。為加快盤活這部分用地,《若干措施》降低“工業(yè)改工業(yè)”項(xiàng)目納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍的門檻,支持其按“三舊”改造政策補(bǔ)辦用地手續(xù)。同時(shí),按照權(quán)責(zé)對等原則,對于補(bǔ)辦手續(xù)后不按照約定實(shí)施“工業(yè)改工業(yè)”的,可依據(jù)事先約定由政府無償收回土地使用權(quán)。

            (七)探索增加混合用地供給。一是明確新型產(chǎn)業(yè)用地配套行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比例控制在30%以內(nèi),提高配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)水平,增強(qiáng)對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)高素質(zhì)人才的吸引力;二是允許同一土地使用權(quán)人相鄰多宗工業(yè)用地適度集中建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施,發(fā)揮配套設(shè)施的規(guī)模效益。三是允許工業(yè)用途與其他產(chǎn)業(yè)用途(不包括商品住宅)進(jìn)行混合供地,其中工業(yè)用途建筑面積占比不低于50%,進(jìn)一步促進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

            (八)支持使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定,《若干措施》明確了集體工業(yè)用地的供應(yīng)方式,其中,以出讓方式供應(yīng)的,必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式;以租賃方式供應(yīng)的,可以先采取協(xié)議方式,有兩個(gè)以上意向用地者的,再轉(zhuǎn)為招標(biāo)拍賣掛牌方式。此外,為促進(jìn)解決利用集體建設(shè)用地建設(shè)類住宅項(xiàng)目、明租暗售、以租代售等問題,《若干措施》明確工業(yè)用地上蓋物業(yè)涉及分割轉(zhuǎn)讓的,可以幢、層為基本單元進(jìn)行分割;涉及銷售的,必須現(xiàn)房銷售。

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